Qu’a fait le secteur immobilier en Chine en 2020?

L’épidémie a d’abord assommé l’économie chinoise en début d’année ; ensuite, les injections de liquidité des autorités sont venues au secours. Les analystes scrutent le marché de l’immobilier, un des baromètres de la santé économique, pour voir quel est le résultat sur l’année. L’astronomique assouplissement monétaire de 2009 répondant à la crise des subprimes avait propulsé l’économie chinoise pour quelques années en alimentant un afflux d’investissement. Cette fois, les villes les mieux armées en ont profité. Pékin, qui, en deux ans 2017-2019, avait vu une chute des prix de plus de 20%, a enregistré un rebond de 6,3% l’an dernier ( comme Shanghai +6,3) et Shenzhen s’est envolé de 14,1%. 
Le gouvernement a créé en 2005 une liste de 70 villes pour suivre les fluctuations dans les plus grandes. 43 affichent une hausse, 1 stagne, et 26 accusent un recul. Shenzhen a pris la tête des progressions alors que Mudanjiang, ville sur la frontière russe dans le Heilongjiang, enregistre le plus fort retrait, -10%.

Les hausses et les baisses



Shenyang (Liaoning) est la seule capitale provinciale du Nord-Est à afficher une progression, +7,8%, alors que Harbin (Heilongjiang) perdent 3% et Changchun (Jilin) 0,2. Dalian, dans la même province que Shenyang, gagne 6,1%. Plus on monte dans le Nord, plus c’est dur !


Les grandes villes du Nord « près » de Pékin, à l’image de celles du Nord-est, en majorité, n’ont pas rebondi. Tianjin, Shijiazhuang (Hebei), Jinan (Shangdong) , Taiyuan (Shanxi) et Hohhot (Mongolie Intérieure) sont en retrait.
Chengdu, capitale du Sichuan, s’envole de 8,2% alors que sa grande voisine, Chongqing, cède 0,3%. Le Zhejiang, avec Ningbo (+ 8,5%), Wuxi (+7,4%) et Hangzhou (+6,9%) est la province qui comporte le plus de villes dans les plus importantes hausses ; Wenzhou, du Zhejiang aussi, qui n’est pas dans les 15 premiers, gagne plus de 5%.

Remarquons que la plus forte hausse se situe dans une ville d’une des parties les plus au Sud du pays, Shenzhen, alors que la plus grande baisse se situe à Mudanjiang dans une des villes les plus septentrionales. On ne peut pas résumer la Chine ainsi, mais nous avons la tendance.

Sommet et chute

2017-2018 a connu le dernier pic des prix de l’immobilier. Toutes les villes sont loin d’avoir retrouvé les niveaux de cette époque. Le plus gros écart revient à Langfang (dans le Hebei, à 60 km de Pékin), qui enregistre encore 46,9% de perte par rapport au sommet d’avril 2017 , Qingdao 22,8% (Shangdong), Tianjin 21,8%, Zhaoqing 19,3% (Guangdong), Shijiazhuang 18% (capitale du Hebei), Pékin 15,8%. Une autre ville du Hebei,Baoding, a du retard, 13,8%.



Le secteur de l’immobilier peut tirer à la hausse l’économie tout en remplissant les caisses des gouvernement locaux, mais les carences des systèmes bancaires et financiers favorisent un endettement massif, qui restent un risque important. Depuis la réforme sur le logement en 1998, les prix ont connu trois vagues d’envol des prix, 2004-2007, 2009-2010, 2016-mi 2018. Le gouvernement a divers leviers pour redresser le marché ou freiner la hausse dans les villes dynamiques, les limites d’achat, les règlements sur le crédit ( taux d’endettement,  montant de l’acompte et les taux d’intérêt). Il a certainement le pouvoir de contenir le marché à la baisse ou à la hausse même si la créativité pour contourner les lois prospère toujours !

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Source :
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17 janvier 2021

Economie chinoise, qu’est-ce qui se passe?

Est-ce toujours facile de savoir exactement ce qui se passe dans l’économie chinoise ? Les chiffres officiels doivent être pris avec des pincettes, les estimations des économistes des grands organismes sont basées sur ces chiffres – on ne contrarie pas le numéro deux, presque un, de l’économie mondiale. Les médias occidentaux effleurent le sujet et préfèrent en général répéter toujours le même discours sur Hong Kong, le Xinjiang, Taïwan et les droits de l’homme. Les quelques médias en langue occidentale qui s’écartent du mainstream sont parfois un refuge de déçus du socialo-communisme qui pensent avoir trouvé le dernier salut de leur idéologie en terre chinoise. On regarde la Chine avec sa propre grille de lecture sans voir la réalité. Habiter en Chine ne garantit pas l’objectivité, parfois l’inverse. On réfléchit parfois en fonction de ses propres intérêts ou de son idéologie et on parvient facilement à se mettre un voile devant les yeux. Je sais un peu de quoi je parle, j’y ai passé deux décennies et rencontré toutes sortes de sous/surréalistes.
La meilleure solution est d’être en relation avec le terrain, ou plutôt les terrains. La géographie économique est très variée et les secteurs connaissent des fortunes diverses, parfois contrastées. Autant, les nouvelles technologies et l’Internet ont le vent en poupe, autant certaines industries du siècle passé peinent, comme certains secteurs dans la distribution. Afin d’avoir du recul, il est bon de trouver des observateurs qui ne parlent pas que des trains qui arrivent à l’heure, ont la liberté de le dire et ont la connaissance, ce qui est rare. Wang Jian est ma meilleure source critique pour mieux approcher l’économie. Lui-même reconnaît que ce n’est pas facile de jauger son état de santé.  Dans une de ses dernières analyses, il prend un indicateur sur les loyers de bureaux et le taux d’inoccupation (空置率) qui reflète l’état des entreprises et la demande, regarde les points forts et faibles de l’économie.

Baisse des loyers de bureaux sur deux ans

Des données sur les trois villes leaders viennent de sortir. A Pékin, les loyers des bureaux affichent une baisse au dernier trimestre de 2020 pour la 8e fois de suite, soit durant deux années. Le taux d’inoccupation atteint un plus haut historique à 19,4%. Le secteur de la production est pratiquement inexistant dans la capitale. Le recul des loyers touche surtout sur le secteur des services.  
Quant à Shanghai, les prix enregistrent une baisse pour un 9e trimestre de suite avec un taux plus élevé à 21,85%. Shenzhen, avec un 9e trimestre consécutif en recul également, enregistre un taux de vacances de 27,9%. Au dernier trimestre, le prix de vente moyenne du mètre carré de bureau atteignait 47 900 yuans, ce qui donne une baisse de 9,1% sur un an. A la location, le mètre carré est passé de 232 en 2018 à 192 yuans en 2020. Shenzhen est la ville de la création d’entreprises et est un bon baromètre de la vitalité de l’économie. 
Le secteur des promoteurs ne se porte pas mieux. Les entreprises sont en constante recherche de financement, les autorités de régulations craignant des taux d’endettement trop dangereux ont encore resserré les limites des emprunts.

L’export va bien, jusqu’à quand ?

A côté de ce tableau peu enthousiasmant, le secteur de l’export s’est distingué cette année avec une hausse grâce principalement à deux facteurs : 1. Le remplacement de production d’autres pays qui ne pouvaient pas produire, la production a été transférée en Chine (voir ici ) 2. L’exportation d’articles contre l’épidémie (notamment des masques et gants).   Ces points vont disparaître lorsque l’épidémie sera maîtrisée. L’économie chinoise a prospéré grâce à l’export et à l’investissement. La normalité revenue, il faudra moins compter sur ce secteur.
Un terme a vu le vente en poupe : l’économie de la maison -宅经济 , on reste à la maison, on y travaille et on y consomme. Le phénomène a bénéficié à l’économie numérique chinoise, qui est certainement la plus développée au monde. Suffit-il?

Consommation, maillon faible

La consommation chinoise est encore à la traîne. Le poids du nombre masque la réalité. Certes, le secteur du luxe profite de la soif de consommation des articles haut de gamme, mais quand on regarde les moyennes, on est loin du compte. Les chiffres des revenus disponibles 可配置收入 pour 2019 sont éloquents ; ils marquent encore les mêmes disparités et inégalités depuis des décennies. 
Shanghai et Pékin caracolent en tête du classement avec 69 442 et 67 756 yuans par personne alors que la moyenne est à 30 733 – revenu médian à 28 228. 

Seulement, neuf provinces-villes sont au-dessus. Les revenus disponibles du Shanghaïen représentent pratiquement le double de ceux d’un habitant du Fujian (7e rang), 69442-35616 et 3,5 fois de ceux des trois provinces les moins aisées, Guizhou, Tibet et Gansu. Pour regarder le verre à moitié plein, on doit ajouter que le revenu disponible a augmenté de 21966 à 30 733 sur 2015-2019.

Moyenne des revenus disponibles de 2015 à 2019 et croissance (ligne verte) :

Bien entendu, il est important d’écouter le discours officiel et voir comment est décrit l’économie et surtout envisagé l’avenir. A côté, il est indispensable de chercher une information éclairée et critique pour avoir une vue équilibrée. Généralement, dans notre monde manichéen, l’un rejette l’autre. Les uns taxent de chinese bashing la moindre critique. De tels chroniqueurs chinois comme Wang Jian s’inquiètent depuis des années du sort Jack Ma au milieu des factions politiques et des requins qui veulent s’approprier ses biens.  Plus d’une fois, le bruit courait qu’il s’était refugié aux Etats-Unis surtout depuis l’annonce de sa retraite forcée d’Alibaba en 2018. Si une plume non chinoise avait sorti une telle information, qu’aurait-on dit ?
Quoiqu’il en soit, tous les signaux ne sont pas au vert pour l’économie chinoise. Mais la rigueur aux caractéristiques chinoises dans la lutte contre l’épidémie a pu effacer le fiasco du début et la Chine, en dépit de ses problèmes structurels, se porte mieux que tout le monde. Elle doit néanmoins changer son modèle de développement, moins dépendre de l’export, de l’investissement et de la planche à billets tout en générant une vraie classe moyenne qui puisse soutenir l’économie. Il faudra certainement régler l’épineuse question de la répartition des richesses et sa captation par une infime minorité qui fait de la Chine un pays avec de grandes inégalités.

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Source :

12 janvier 2021

Les prix de l’immobilier en Chine

L’immobilier et les investissement qu’il entraîne ont bénéficié de l’envol de l’économie tout en devenant une ressource essentielle de revenus pour les gouvernements locaux. Comment a évolué ce marché depuis la libéralisation du secteur en 1998? Le bureau de recherches Trigger Trend apporte quelques lumières.

Prix moyen du m ², 10 000 yuans (1500 USD)

Selon le Bureau national des statistiques, de janvier à septembre, la surface de vente de logement atteint 1,171 milliard de m² et accuse une baisse 1,8 % par rapport à l’année précédente. En revanche, le montant 11,56 mille milliards de yuans affiche une hausse de 3,7 %. Le m² a une valeur proche de 10 000, 9878 yuan. Sur les trois derniers mois -juillet à septembre, le prix moyen montre une légère hausse, de 10 211 yuans, 10 448 yuans et 10 063 yuans.

Disparité

La moyenne cache la réalité des plus grandes villes.
Dans le groupe de tête Pékin, Shanghai, Canton et Shenzhen, on dépasse 60 000 yuans. Même dans des villes de seconde catégorie, comme Xiamen et Hangzhou, on est au-dessus de 20 000. Quant aux troisièmes et quatrièmes catégories, les 10 000 sont proches. Très peu de villes sont situés sous la barre des 5 000, principalement dans le Nord-Est : Hegang et Shuangyashan dans le Heilongjiang, Shizuishan dans le Gansu, Tieling dans le Liaoning, Zhangye dans le Gansu. En revanche, la grande majorité des prix des villes-préfectures 地级市 du centre-est présente des chiffres supérieurs à six ou sept mille yuans. Dans le Zhejiang, on franchit le seuil de 10 000 yuans. C’est la seule province qui a un niveau aussi élevé pour les préfectures.

prix appartements en chine

Hausse relative !

1998 à 2020, la moyenne a quintuplé en passant de 2 000 à 10 000 yuans.
L’année 1998 est historique car elle a vu le lancement de la réforme du logement avec une politique de soutien à l’accession à la propriété pour les familles à revenus moyens et élevés. Mais par rapport à la croissance de l’économie, la moyenne nationale est en retard. En effet, de 1998 à 2019, le PIB de la Chine a été multiplié par 11, le revenu national disponible par habitant des résidents urbains par huit, de 5 425 yuans à 42 300 yuans. Quant à l’agrégat M2 de la masse monétaire, le multiplicateur approche 20.

La machine à emprunt

En 2008, touchés par la crise financière mondiale, les prix de l’immobilier ont affiché une tendance générale à la baisse. Guangzhou, Shenzhen, Hangzhou ont vu des chutes de plus de 20% et la plupart des villes de 3e et 4e catégories ont connu les profondeurs. Cependant, fin 2008, quatre mille milliards du plan de relance économique ont stimulé l’économie, et le marché, alimenté par les vannes du crédit, est immédiatement reparti à la hausse. Cette vague de croissance s’est poursuivie jusqu’en 2011, le gouvernement a été obligé de mettre en place des mesures de limitation des achats (voir l’article). En 2014, les stocks étaient importants. Très vite, de nouvelles mesures, des assouplissements monétaires notamment, ont suscité un nouvel envol. La machine a emprunt a dynamisé les ventes.

Le secteur est divisé en plusieurs segments, à la hausse ou à la baisse. A côté de l’évolution de l’économie, de nombreux facteurs jouent l’avenir du secteur immobilier :  le vieillissement sur la population active, les mouvements de population vers le Sud, certaines villes qui sont en excédents de logements, le Nord-Est qui peine à trouver un nouveau modèle de développement, le centre Chengdu-Chongqing qui émerge, l’urbanisation des villes moyennes. L’âge d’or est passé certes ! L’immobilier a certainement encore de beaux jours.

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Source :

破万!全国房价进入万元时代了

30 octobre 2020

L’immobilier chinois a encore du potentiel?

L’économiste Guan Qingyou 管清友, dans un article du 29 septembre, estime, que le marché immobilier a connu un tournant en 2017 et que l’ère de la consolidation a commencé.
Les promoteurs doivent changer leur vision et laisser des côtés les illusions. La belle époque de prospérité facile est finie. Il faut passer du stade de promoteur à artisan. Les grands projets, les effets de levier avec le crédit doivent laisser place à une meilleure gestion, une capacité à lever des fonds et à générer des bénéfices. Le marché change, une approche plus fine s’impose.

Des mesures restrictives


En 2016, le gouvernement a décidé de freiner la bulle immobilière. Dès 2017, de nombreuses mesures ont visé les établissements financiers liés au secteur immobilier. Les octrois de terrains aux promoteurs ont baissé. En août 2020, les autorités de contrôle ont encore renforcé leur surveillance pour éviter la spéculation et la prolifération des crédits. Face à la pandémie, le gouvernement, au printemps 2020, dans sa politique de baisse des taux d’intérêt pour les emprunts n’a pas inclus les crédits immobiliers. A côté de ces mesures, un phénomène naturel oblige à réajuster la stratégie.

Baisse de la population active

Avec le vieillissement, la population active connaît une baisse depuis 2013. En sept ans, la perte nette est de 26 millions de personnes. La baisse devrait continuer. Le marché rigide par conséquent est moins important. 
La surface par habitant a beaucoup progressé ces trente dernières années, elle atteint 20m ².  La vitesse de progression est la première au monde. Des améliorations sont encore nécessaires. Pour comparaison, la surface par habitant en France approche les 40 m ². 

Le potentiel de l’urbanisation

L’urbanisation de la Chine s’accélère, l’accent est porté sur les villes moyennes, qui font partie des grappes de ville. Ces municipalités ont mis en place de nombreuses politiques pour attirer la population. L’économiste estime que 200 millions de nouvelles personnes devraient venir habiter dans les villes. Ce facteur présente un fort potentiel pour les entreprises du secteur.

Guan attire l’attention sur l’obligation des groupes immobiliers à s’adapter aux changements en cours : les mesures de plus en plus stricts pour freiner la hausse des prix et la spéculation; et le déclin de la population active. Une stratégie plus fine du marché doit prendre la place des anciens projets gigantesques pour s’adresser aux nouveaux arrivants. L’espoir peut demeurer avec l’urbanisation à venir, qui devrait apporter 200 millions de personnes dans les villes. Ils doivent se loger. Pas de quoi s’inquiéter alors?

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Source : 

管清友:2017是房地产的拐点 大整顿时代开始

4 octobre 2020

Pourquoi l’immobilier est si important en Chine ?

Dépendance des gouvernements locaux

Les gouvernements locaux sont très dépendants du marché immobilier et des revenus issus du foncier. Les recettes, provenant des ventes de terrain représentent près de 60% de leurs recettes totales de 2019.

Proportion des recettes provenant de la vente des terrains dans les recettes totales, évolution de 2010 à 2019 ( sur 2019, les chiffres sont pour les 10 premiers mois) :



Chine immobilier
 

Les investissements en 2019 ont contribué à 46,98% à la croissance du PIB, dont 24,10% pour l’immobilier. Quand on pose des questions dans les pays occidentaux tous les quatre matins depuis une quinzaine d’années sur l’explosion de la bulle immobilière en Chine, on oublie le lien si étroit avec les gouvernements locaux et centraux. Si le secteur s’écroule, la Chine s’écroule et le gouvernement central ne laissera pas le secteur immobilier chuter.  Il a plutôt un autre problème – inverse, il s’ingénie à mettre en place des mesures depuis 2010 pour freiner la hausse des prix (voir un exemple à Pékin).

Il remplit les poches


En outre, le secteur est un grand domaine de corruption, on estimait avant l’arrivée de Xi Jinping le montant des « commissions grises » équivalentes à 20% du prix de vente d’un logement neuf, le montant semble avoir baissé, mais il reste conséquent. En effet, il faut plus de 40 autorisations sur le chemin entre l’achat de terrain et la vente du bien. Beaucoup ont donc intérêt à voir un marché prospère… Alors que fait le gouvernement après l’épidémie ?

Stabilité, maître mot!

Ces dernières semaines, on s’interrogeait sur l’arrivée de nouvelles mesures et taxes ou encore des dispositions pour stimuler le secteur. Li Keqiang, dans son discours le 22, a évoqué le secteur en quelques mots (81 caractères) en appelant à la stabilité et en repoussant la spéculation. Le rapport insiste sur la nécessité de de diriger les emprunts vers les PME, qui ont besoin d’aide, de renforcer les contrôles et de veiller à leur utilisation appropriée. Il est vrai que certains prêts n’avaient pas pris la direction prévue (voir l’article sur Shenzhen). Le marché immobilier n’est pas calmé en tout cas ( voir ici ).

24 mai 2020

Rebond confirmé dans l’immobilier


Les analyses surveillent de près l’évolution des secteurs de l’immobilier et de l’automobile qui peuvent tirer vers le haut l’économie chinoise. Les dernières études sorties confirment de nouveau le rebond net de l’activité immobilière même si les trésoreries ont besoin de renflouement.

Envol des transactions dans l’ancien
Le volume de transactions immobilières dans l’ancien continue de progresser, il s’est envolé durant les vacances du 1er mai (du 1 au 5 mai). Selon une étude du Journal des valeurs mobilières – 证劵时报, sur 18 grandes villes, les transactions ont affiché une hausse de 60% par rapport à la même période l’an dernier (qui certes comportait 4 jours seulement). 14 de ces villes enregistrent une progression, Pékin a la plus forte, 100% avec 900 ventes, une stagne, Hangzhou. La plus forte baisse sur 4 se trouve à … Wuhan avec -13%.

Hausse de l'immobilier en Chine

Plus d’achats pour les promoteurs
Du côte du neuf, les achats de terrain des 50 plus importants promoteurs enregistrent une hausse de 7,2% en avril sur avril 2019 et de 108,9% sur mars 2020.
Baisse des prix chez les promoteurs
70% des promoteurs ont baissé leurs prix, jusqu’à -24 %. Le groupe Evergrande 恒大集团 de Shenzhen, coté à la bourse de Hong Kong, a diminué ses prix de 16% ; dans le même temps, la superficie des logements vendus a grimpé de 19% et le montant des ventes de 45%. En apparence, les promoteurs engrangent d’importants profits ; en fait, ils sont obligés de baisser leurs marges pour accélérer les rentrées d’argent car ils sont sous la pression de leurs dettes. Ceux qui se trouvent éloignés de la façade est de la Chine plus prospère peinent; la reprise a pris plus de temps dans le centre, notamment dans les villes de 3e et 4e catégorie. Les stocks sont importants, la dette atteint des sommets et les financements sont compliqués.

Ces indications confirment une bonne reprise, avec un effet de rattrapage. Le premier trimestre boxé par l’épidémie a mis en difficulté les trésoreries, obligeant les promoteurs à revoir à la baisse leurs prix pour faire rentrer du cash. Cette politique de prix bas devrait s’arrêter dès que les rentrées d’argent permettent de mieux respirer aux directions financières !

A la demande des lecteurs, nous ferons de brèves parenthèses de vocabulaire chinois dans le futur :
拿地 ná dì : littéralement prendre terre. En fait, c’est acheter le droit d’exploitation et d’utilisation d’un terrain. On traduit par « acheter un/des terrain(s) ».

Article consulté : 楼市5月份开启“降价潮”,房价要跌?70%房企已行动,降幅达16%

15 mai 2020 

La Chine est bien repartie?

Le dynamisme chinois au rendez-vous
L’explosion de l’épidémie n’a pas freiné le dynamisme de la société chinoise. Malgré la baisse de la demande internationale, certains secteurs sont en pleine ébullition. Les agences immobilières et les promoteurs sont très occupés. Nombre d’employés, comme au bon vieux temps, s’affairent sur leur téléphone avec leurs clients jusqu’à 23H. Les données sur les ventes du mois d’avril sont venues confirmer cette impression.

Les promoteurs sont en forme
Le centre de recherches CRIC, dans sa dernière étude, montre que les ventes des 100 plus importants promoteurs chinois en avril avec 900 milliards de yuans ( 127 milliards de dollars) de ventes affichent une hausse de 17, 2% sur mars, mais surtout une croissance par rapport à avril 2019. Certes, les 0,6% de croissance sont timides, mais on revient de loin; les mois de janvier, février et mars, avaient accusé une chute respective de 12,7%, 37,7% et 17,2% par rapport aux mêmes mois de 2019 (voir tableau ci-dessous).

Variation des ventes des 100 plus importants promoteurs en valeur durant les 4 premiers mois de 2020, par rapport aux mêmes mois de 2019 :

Immobilier Chine

Cette hausse de 0,6% et l’amélioration de l’environnement suggèrent que le mois de mai sera encore meilleur.

Hausse des transactions
Pour le nombre de transaction, la hausse affiche 43% sur mars et 5% sur avril 2019 pour les 28 grandes villes étudiées. Les mesures prises pour faciliter les procédures de ventes et les assouplissements en matière de crédit ont eu une influence bénéfique sur le volume de transaction.

Il est certainement encore trop tôt pour affirmer que la Chine est déjà relevée. Cependant, il est clair que le secteur immobilier a repris des couleurs après une année déjà difficile et deux mois très ralentis.

Retrouvez les articles sur le secteur immobilier ici.

Article chinois consulté : 4月楼市持续回温 百强房企销售额同比年内首次转正

9 Mai 2020

Les villes chinoises ont de l’argent?

La folle croissance des Trente glorieuses de la Chine a enrichi une partie de la population chinoise. Les villes font partie des grandes gagnantes. Le taux d’urbanisation en Chine approche les 60% de la population. 

Pékin et Shanghai en tête
Une étude de la banque de Chine montre que la richesse moyenne par ménage est de 3,179 millions de yuans (soit plus de 400 000 euros) dans les villes chinoises.  Pékin caracole en tête de ces villes, avec une moyenne de 8,928 millions devant Shanghai , 8,067, et les villes du Jiangsu, 5,069. Les disparités sont fortes, sur les 30 provinces, régions et municipalités (gérées directement par le gouvernement central) de l’étude*, 8 sont au-dessus de la moyenne, la province du Xinjiang est en dernière position. Voir le tableau ci-dessous. 

Patrimoine immobilier des ménages dans les zones urbaines en millions de yuans :

1Pékin8,928
2Shanghai8,067
3Jiangsu5,069
4Zhejiang4,807
5Fujian4,183
6Canton3,998
7Tianjin3,616
8Hebei3,539
9Anhui3,140
10Shandong3,020
11Qinghai2,856
12Hainan2,825
13Ningxia2,667
14Guizhou2,470
15Yunnan2,429
16Chongqing2,393
17Shanxi2,382
18Henan2,351
19Hubei2,349
20Hunan2,294
21Jiangxi2,193
22Sichuan1,933
23Mongolie Int.1,904
24Guangxi1,817
25Shaanxi1,808
26Heilongjiang1,736
27Liaoning1,716
28Gansu1,697
29Jilin1,415
30Xinjiang1,275


La façade est de la Chine, sans surprise, est la plus riche, avec une moyenne de 4,61 millions de yuans contre 1,65 pour le Nord-Est, 2,076 dans l’Ouest et 2, 635 dans le centre.

L’immobilier avant tout
L’immobilier occupe 70% de ce patrimoine. 
96% des ménages sont propriétaires, 58,5 % possèdent un bien, 31% deux et 10,5 trois. Par comparaison, l’étude rappelle les données de quelques pays occidentaux, où le nombre de propriétaires dans l’ensemble du pays est moins important : 

PaysPourcentage de la population propriétaire
Australie67
Canada66,5
France64,9
Etats-Unis64,2
Angleterre63,2
Japon61,9
Turquie60,4
Corée56,8
Allemagne51,7
Hong Kong50,4
Suisse42

Propriétaire, oui, mais !
Rappelons que les propriétaires chinois ne sont pas propriétaires dans un certain sens ! Un propriétaire chinois n’a pas un titre de propriété à vie, mais un droit d’utilisation de 70 ans pour les résidences à partir de la date d’autorisation du sol, avant donc la construction, et 50 ans pour la plupart des autres biens (industriels, commerciaux).


杭州

Les plus grands écarts de richesse s’expliquent par la possession de magasins et d’usines. Les propriétaires de biens professionnels ont une richesse moyenne de 7,768 millions, 3 à 4 fois plus que ceux qui ne possèdent pas de biens professionnels. 
99,7% des ménages détiennent des biens financiers, avec une moyenne de 649 000 yuans, soit 20,4% du patrimoine moyen.
56,5% des familles ont des dettes. 75,9% des dettes viennent de l’achat d’une demeure.

Si cette étude est intéressante, il faut se rappeler qu’elle ne concerne que 60% de la population, celle urbanisée. L’effet de richesse provient principalement des prix du marché immobilier. Par exemple, Pékin a un prix moyen du m2 proche de 60 000 yuans, soit 7 700 euros. Pour le centre de la capitale, on doit augmenter fortement son budget. De plus la superficie n’est pas calculée de la même façon. Les parties communes sont inclues. Un appartement de 100 m2 en Chine pourra correspondre en France à 88 m2, voire beaucoup moins dans les grands ensembles. On peut descendre jusqu’à 72. On a donc le terme de taux « efficient d’habitation », 得房率. Ainsi, le mètre carré habitable est bien plus cher. 
Pour plus de connaissance, il faudra attendre une étude sur l’ensemble de la Chine. Avec des sommes moins élevées ? Certainement !

* Les données sur le Tibet ne sont pas fournies!

Articles consultés :
中国城镇居民家庭资产均值逾300万 负债主要是房贷
央行调查:城镇居民家庭资产均值逾300万元

5 mai 2020

Hausse de l’immobilier à Shenzhen ? Oui, mais!

Le marché de l’immobilier coupé en deux
Alors que le marché de l’immobilier de bureaux à Shenzhen traverse une période difficile, les ventes dans l’immobilier de particulier s’envolent. Les prix en mars par rapport à février affichent la plus forte hausse au niveau national, 1,6%. Le volume de transaction de 8008 unités, qui a été multiplié par 3,8, affiche un sommet sur les deux dernières années.

Les prêts aux entreprises changent de direction
Les experts du secteur craignent que cette hausse soit alimentée par les prêts aux entreprises. D’ailleurs, plusieurs articles, notamment dans le Quotidien de la Jeunesse et sur le site de Xinhua, rapportent que les autorités bancaires de Shenzhen le 22 avril ont annoncé qu’une partie des prêts accordés aux entreprises dans le cadre du soutien à l’économie sont détournés vers le marché immobilier. En effet, les mesures prises pour venir en aide aux entreprises en pleine épidémie autorisent des prêts à des taux plus faibles (autour de 4%) que les taux immobiliers, tout en mettant un dispositif d’une baisse des intérêts de 50% avec un plafond d’un million de yuans (80 000 euros environ). Sur un prêt de trois millions de yuans, l’acheteur qui profite de ces avantages, peut bénéficier d’une baisse des intérêts de 16 000 à 11 000 yuans dans sa mensualité. Certains acheteurs, qui n’avaient pas leur propre société ont utilisé des coquilles ou des intermédiaires, qui pour 3000 à 5000 yuans, pouvaient leur fournir une société à leur nom. Les spéculateurs sont même rentrés dans la danse.


Un impact modéré ?
Les organismes gouvernementaux n’ont pas chiffré l’étendue de ces manœuvres, les articles sur le sujet jugent que les prêts aux entreprises dirigés illégalement vers le secteur immobilier ne touchent pas la majorité des biens vendus. Les analystes pensent que cet usage peu orthodoxe n’est qu’une des raisons de la hausse du marché. En effet, la ville de Shenzhen a pris des mesures trop tard pour empêcher les contrats Yin Yang* qui permettaient de payer moins de taxes et aux pratiques consistant à surévaluer un bien pour obtenir un prêt plus important. Ces procédés ont favorisé le volume de transaction.

Si cette hausse est bien réelle en cette période incertaine, elle bénéficie en partie de la redirection des prêts pour les entreprises et du manque de rigueur des autorités de contrôles dans les procédures de ventes.

* Sur un contrat de vente, on inscrit un prix de vente plus faible, qui est le prix officiel. Le service des impôts calcule les taxes à partir de ce prix officiel. Ainsi, l’acheteur, qui généralement, règle les taxes pour le vendeur, fait quelques économies. Sur un autre contrat, on inscrit le vrai prix. Ce document restera entre les mains de l’acheteur, du vendeur et de l’agent.  
Cette pratique est très répandue dans de nombreux secteurs. Les autorités laissaient faire en « ouvrant un œil et en fermant l’autre, 睁一只眼, 闭一只眼 ».
Ce type de contrat avait servi de prétexte pour mettre au pas la star chinoise Fan Bingbing, voir l’Express.

Articles sur le sujet :

深圳楼市暴涨是不是经营贷惹的祸 dans le Quotidien de la Jeunesse 青年报
经营贷违规流入楼市惠企好政策为何肥了投机者 sur le site de Xinhua  新华网

29 avril 2020