L’immobilier chinois a encore du potentiel?

L’économiste Guan Qingyou 管清友, dans un article du 29 septembre, estime, que le marché immobilier a connu un tournant en 2017 et que l’ère de la consolidation a commencé.
Les promoteurs doivent changer leur vision et laisser des côtés les illusions. La belle époque de prospérité facile est finie. Il faut passer du stade de promoteur à artisan. Les grands projets, les effets de levier avec le crédit doivent laisser place à une meilleure gestion, une capacité à lever des fonds et à générer des bénéfices. Le marché change, une approche plus fine s’impose.

Des mesures restrictives


En 2016, le gouvernement a décidé de freiner la bulle immobilière. Dès 2017, de nombreuses mesures ont visé les établissements financiers liés au secteur immobilier. Les octrois de terrains aux promoteurs ont baissé. En août 2020, les autorités de contrôle ont encore renforcé leur surveillance pour éviter la spéculation et la prolifération des crédits. Face à la pandémie, le gouvernement, au printemps 2020, dans sa politique de baisse des taux d’intérêt pour les emprunts n’a pas inclus les crédits immobiliers. A côté de ces mesures, un phénomène naturel oblige à réajuster la stratégie.

Baisse de la population active

Avec le vieillissement, la population active connaît une baisse depuis 2013. En sept ans, la perte nette est de 26 millions de personnes. La baisse devrait continuer. Le marché rigide par conséquent est moins important. 
La surface par habitant a beaucoup progressé ces trente dernières années, elle atteint 20m ².  La vitesse de progression est la première au monde. Des améliorations sont encore nécessaires. Pour comparaison, la surface par habitant en France approche les 40 m ². 

Le potentiel de l’urbanisation

L’urbanisation de la Chine s’accélère, l’accent est porté sur les villes moyennes, qui font partie des grappes de ville. Ces municipalités ont mis en place de nombreuses politiques pour attirer la population. L’économiste estime que 200 millions de nouvelles personnes devraient venir habiter dans les villes. Ce facteur présente un fort potentiel pour les entreprises du secteur.

Guan attire l’attention sur l’obligation des groupes immobiliers à s’adapter aux changements en cours : les mesures de plus en plus stricts pour freiner la hausse des prix et la spéculation; et le déclin de la population active. Une stratégie plus fine du marché doit prendre la place des anciens projets gigantesques pour s’adresser aux nouveaux arrivants. L’espoir peut demeurer avec l’urbanisation à venir, qui devrait apporter 200 millions de personnes dans les villes. Ils doivent se loger. Pas de quoi s’inquiéter alors?

Articles connexes : 

Pourquoi l’immobilier est si important en Chine ?

Les grappes de villes et la redistribution des cartes

Les villes chinoises ont de l’argent?

Hausse de l’immobilier à Shenzhen ? Oui, mais!

Source : 

管清友:2017是房地产的拐点 大整顿时代开始

4 octobre 2020

Pourquoi l’immobilier est si important en Chine ?

Dépendance des gouvernements locaux

Les gouvernements locaux sont très dépendants du marché immobilier et des revenus issus du foncier. Les recettes, provenant des ventes de terrain représentent près de 60% de leurs recettes totales de 2019.

Proportion des recettes provenant de la vente des terrains dans les recettes totales, évolution de 2010 à 2019 ( sur 2019, les chiffres sont pour les 10 premiers mois) :



Chine immobilier
 

Les investissements en 2019 ont contribué à 46,98% à la croissance du PIB, dont 24,10% pour l’immobilier. Quand on pose des questions dans les pays occidentaux tous les quatre matins depuis une quinzaine d’années sur l’explosion de la bulle immobilière en Chine, on oublie le lien si étroit avec les gouvernements locaux et centraux. Si le secteur s’écroule, la Chine s’écroule et le gouvernement central ne laissera pas le secteur immobilier chuter.  Il a plutôt un autre problème – inverse, il s’ingénie à mettre en place des mesures depuis 2010 pour freiner la hausse des prix (voir un exemple à Pékin).

Il remplit les poches


En outre, le secteur est un grand domaine de corruption, on estimait avant l’arrivée de Xi Jinping le montant des « commissions grises » équivalentes à 20% du prix de vente d’un logement neuf, le montant semble avoir baissé, mais il reste conséquent. En effet, il faut plus de 40 autorisations sur le chemin entre l’achat de terrain et la vente du bien. Beaucoup ont donc intérêt à voir un marché prospère… Alors que fait le gouvernement après l’épidémie ?

Stabilité, maître mot!

Ces dernières semaines, on s’interrogeait sur l’arrivée de nouvelles mesures et taxes ou encore des dispositions pour stimuler le secteur. Li Keqiang, dans son discours le 22, a évoqué le secteur en quelques mots (81 caractères) en appelant à la stabilité et en repoussant la spéculation. Le rapport insiste sur la nécessité de de diriger les emprunts vers les PME, qui ont besoin d’aide, de renforcer les contrôles et de veiller à leur utilisation appropriée. Il est vrai que certains prêts n’avaient pas pris la direction prévue (voir l’article sur Shenzhen). Le marché immobilier n’est pas calmé en tout cas ( voir ici ).

24 mai 2020

Rebond confirmé dans l’immobilier


Les analyses surveillent de près l’évolution des secteurs de l’immobilier et de l’automobile qui peuvent tirer vers le haut l’économie chinoise. Les dernières études sorties confirment de nouveau le rebond net de l’activité immobilière même si les trésoreries ont besoin de renflouement.

Envol des transactions dans l’ancien
Le volume de transactions immobilières dans l’ancien continue de progresser, il s’est envolé durant les vacances du 1er mai (du 1 au 5 mai). Selon une étude du Journal des valeurs mobilières – 证劵时报, sur 18 grandes villes, les transactions ont affiché une hausse de 60% par rapport à la même période l’an dernier (qui certes comportait 4 jours seulement). 14 de ces villes enregistrent une progression, Pékin a la plus forte, 100% avec 900 ventes, une stagne, Hangzhou. La plus forte baisse sur 4 se trouve à … Wuhan avec -13%.

Hausse de l'immobilier en Chine

Plus d’achats pour les promoteurs
Du côte du neuf, les achats de terrain des 50 plus importants promoteurs enregistrent une hausse de 7,2% en avril sur avril 2019 et de 108,9% sur mars 2020.
Baisse des prix chez les promoteurs
70% des promoteurs ont baissé leurs prix, jusqu’à -24 %. Le groupe Evergrande 恒大集团 de Shenzhen, coté à la bourse de Hong Kong, a diminué ses prix de 16% ; dans le même temps, la superficie des logements vendus a grimpé de 19% et le montant des ventes de 45%. En apparence, les promoteurs engrangent d’importants profits ; en fait, ils sont obligés de baisser leurs marges pour accélérer les rentrées d’argent car ils sont sous la pression de leurs dettes. Ceux qui se trouvent éloignés de la façade est de la Chine plus prospère peinent; la reprise a pris plus de temps dans le centre, notamment dans les villes de 3e et 4e catégorie. Les stocks sont importants, la dette atteint des sommets et les financements sont compliqués.

Ces indications confirment une bonne reprise, avec un effet de rattrapage. Le premier trimestre boxé par l’épidémie a mis en difficulté les trésoreries, obligeant les promoteurs à revoir à la baisse leurs prix pour faire rentrer du cash. Cette politique de prix bas devrait s’arrêter dès que les rentrées d’argent permettent de mieux respirer aux directions financières !

A la demande des lecteurs, nous ferons de brèves parenthèses de vocabulaire chinois dans le futur :
拿地 ná dì : littéralement prendre terre. En fait, c’est acheter le droit d’exploitation et d’utilisation d’un terrain. On traduit par « acheter un/des terrain(s) ».

Article consulté : 楼市5月份开启“降价潮”,房价要跌?70%房企已行动,降幅达16%

15 mai 2020 

La Chine est bien repartie?

Le dynamisme chinois au rendez-vous
L’explosion de l’épidémie n’a pas freiné le dynamisme de la société chinoise. Malgré la baisse de la demande internationale, certains secteurs sont en pleine ébullition. Les agences immobilières et les promoteurs sont très occupés. Nombre d’employés, comme au bon vieux temps, s’affairent sur leur téléphone avec leurs clients jusqu’à 23H. Les données sur les ventes du mois d’avril sont venues confirmer cette impression.

Les promoteurs sont en forme
Le centre de recherches CRIC, dans sa dernière étude, montre que les ventes des 100 plus importants promoteurs chinois en avril avec 900 milliards de yuans ( 127 milliards de dollars) de ventes affichent une hausse de 17, 2% sur mars, mais surtout une croissance par rapport à avril 2019. Certes, les 0,6% de croissance sont timides, mais on revient de loin; les mois de janvier, février et mars, avaient accusé une chute respective de 12,7%, 37,7% et 17,2% par rapport aux mêmes mois de 2019 (voir tableau ci-dessous).

Variation des ventes des 100 plus importants promoteurs en valeur durant les 4 premiers mois de 2020, par rapport aux mêmes mois de 2019 :

Immobilier Chine

Cette hausse de 0,6% et l’amélioration de l’environnement suggèrent que le mois de mai sera encore meilleur.

Hausse des transactions
Pour le nombre de transaction, la hausse affiche 43% sur mars et 5% sur avril 2019 pour les 28 grandes villes étudiées. Les mesures prises pour faciliter les procédures de ventes et les assouplissements en matière de crédit ont eu une influence bénéfique sur le volume de transaction.

Il est certainement encore trop tôt pour affirmer que la Chine est déjà relevée. Cependant, il est clair que le secteur immobilier a repris des couleurs après une année déjà difficile et deux mois très ralentis.

Retrouvez les articles sur le secteur immobilier ici.

Article chinois consulté : 4月楼市持续回温 百强房企销售额同比年内首次转正

9 Mai 2020

Les villes chinoises ont de l’argent?

La folle croissance des Trente glorieuses de la Chine a enrichi une partie de la population chinoise. Les villes font partie des grandes gagnantes. Le taux d’urbanisation en Chine approche les 60% de la population. 

Pékin et Shanghai en tête
Une étude de la banque de Chine montre que la richesse moyenne par ménage est de 3,179 millions de yuans (soit plus de 400 000 euros) dans les villes chinoises.  Pékin caracole en tête de ces villes, avec une moyenne de 8,928 millions devant Shanghai , 8,067, et les villes du Jiangsu, 5,069. Les disparités sont fortes, sur les 30 provinces, régions et municipalités (gérées directement par le gouvernement central) de l’étude*, 8 sont au-dessus de la moyenne, la province du Xinjiang est en dernière position. Voir le tableau ci-dessous. 

Patrimoine immobilier des ménages dans les zones urbaines en millions de yuans :

1Pékin8,928
2Shanghai8,067
3Jiangsu5,069
4Zhejiang4,807
5Fujian4,183
6Canton3,998
7Tianjin3,616
8Hebei3,539
9Anhui3,140
10Shandong3,020
11Qinghai2,856
12Hainan2,825
13Ningxia2,667
14Guizhou2,470
15Yunnan2,429
16Chongqing2,393
17Shanxi2,382
18Henan2,351
19Hubei2,349
20Hunan2,294
21Jiangxi2,193
22Sichuan1,933
23Mongolie Int.1,904
24Guangxi1,817
25Shaanxi1,808
26Heilongjiang1,736
27Liaoning1,716
28Gansu1,697
29Jilin1,415
30Xinjiang1,275


La façade est de la Chine, sans surprise, est la plus riche, avec une moyenne de 4,61 millions de yuans contre 1,65 pour le Nord-Est, 2,076 dans l’Ouest et 2, 635 dans le centre.

L’immobilier avant tout
L’immobilier occupe 70% de ce patrimoine. 
96% des ménages sont propriétaires, 58,5 % possèdent un bien, 31% deux et 10,5 trois. Par comparaison, l’étude rappelle les données de quelques pays occidentaux, où le nombre de propriétaires dans l’ensemble du pays est moins important : 

PaysPourcentage de la population propriétaire
Australie67
Canada66,5
France64,9
Etats-Unis64,2
Angleterre63,2
Japon61,9
Turquie60,4
Corée56,8
Allemagne51,7
Hong Kong50,4
Suisse42

Propriétaire, oui, mais !
Rappelons que les propriétaires chinois ne sont pas propriétaires dans un certain sens ! Un propriétaire chinois n’a pas un titre de propriété à vie, mais un droit d’utilisation de 70 ans pour les résidences à partir de la date d’autorisation du sol, avant donc la construction, et 50 ans pour la plupart des autres biens (industriels, commerciaux).


杭州

Les plus grands écarts de richesse s’expliquent par la possession de magasins et d’usines. Les propriétaires de biens professionnels ont une richesse moyenne de 7,768 millions, 3 à 4 fois plus que ceux qui ne possèdent pas de biens professionnels. 
99,7% des ménages détiennent des biens financiers, avec une moyenne de 649 000 yuans, soit 20,4% du patrimoine moyen.
56,5% des familles ont des dettes. 75,9% des dettes viennent de l’achat d’une demeure.

Si cette étude est intéressante, il faut se rappeler qu’elle ne concerne que 60% de la population, celle urbanisée. L’effet de richesse provient principalement des prix du marché immobilier. Par exemple, Pékin a un prix moyen du m2 proche de 60 000 yuans, soit 7 700 euros. Pour le centre de la capitale, on doit augmenter fortement son budget. De plus la superficie n’est pas calculée de la même façon. Les parties communes sont inclues. Un appartement de 100 m2 en Chine pourra correspondre en France à 88 m2, voire beaucoup moins dans les grands ensembles. On peut descendre jusqu’à 72. On a donc le terme de taux « efficient d’habitation », 得房率. Ainsi, le mètre carré habitable est bien plus cher. 
Pour plus de connaissance, il faudra attendre une étude sur l’ensemble de la Chine. Avec des sommes moins élevées ? Certainement !

* Les données sur le Tibet ne sont pas fournies!

Articles consultés :
中国城镇居民家庭资产均值逾300万 负债主要是房贷
央行调查:城镇居民家庭资产均值逾300万元

5 mai 2020

Hausse de l’immobilier à Shenzhen ? Oui, mais!

Le marché de l’immobilier coupé en deux
Alors que le marché de l’immobilier de bureaux à Shenzhen traverse une période difficile, les ventes dans l’immobilier de particulier s’envolent. Les prix en mars par rapport à février affichent la plus forte hausse au niveau national, 1,6%. Le volume de transaction de 8008 unités, qui a été multiplié par 3,8, affiche un sommet sur les deux dernières années.

Les prêts aux entreprises changent de direction
Les experts du secteur craignent que cette hausse soit alimentée par les prêts aux entreprises. D’ailleurs, plusieurs articles, notamment dans le Quotidien de la Jeunesse et sur le site de Xinhua, rapportent que les autorités bancaires de Shenzhen le 22 avril ont annoncé qu’une partie des prêts accordés aux entreprises dans le cadre du soutien à l’économie sont détournés vers le marché immobilier. En effet, les mesures prises pour venir en aide aux entreprises en pleine épidémie autorisent des prêts à des taux plus faibles (autour de 4%) que les taux immobiliers, tout en mettant un dispositif d’une baisse des intérêts de 50% avec un plafond d’un million de yuans (80 000 euros environ). Sur un prêt de trois millions de yuans, l’acheteur qui profite de ces avantages, peut bénéficier d’une baisse des intérêts de 16 000 à 11 000 yuans dans sa mensualité. Certains acheteurs, qui n’avaient pas leur propre société ont utilisé des coquilles ou des intermédiaires, qui pour 3000 à 5000 yuans, pouvaient leur fournir une société à leur nom. Les spéculateurs sont même rentrés dans la danse.


Un impact modéré ?
Les organismes gouvernementaux n’ont pas chiffré l’étendue de ces manœuvres, les articles sur le sujet jugent que les prêts aux entreprises dirigés illégalement vers le secteur immobilier ne touchent pas la majorité des biens vendus. Les analystes pensent que cet usage peu orthodoxe n’est qu’une des raisons de la hausse du marché. En effet, la ville de Shenzhen a pris des mesures trop tard pour empêcher les contrats Yin Yang* qui permettaient de payer moins de taxes et aux pratiques consistant à surévaluer un bien pour obtenir un prêt plus important. Ces procédés ont favorisé le volume de transaction.

Si cette hausse est bien réelle en cette période incertaine, elle bénéficie en partie de la redirection des prêts pour les entreprises et du manque de rigueur des autorités de contrôles dans les procédures de ventes.

* Sur un contrat de vente, on inscrit un prix de vente plus faible, qui est le prix officiel. Le service des impôts calcule les taxes à partir de ce prix officiel. Ainsi, l’acheteur, qui généralement, règle les taxes pour le vendeur, fait quelques économies. Sur un autre contrat, on inscrit le vrai prix. Ce document restera entre les mains de l’acheteur, du vendeur et de l’agent.  
Cette pratique est très répandue dans de nombreux secteurs. Les autorités laissaient faire en « ouvrant un œil et en fermant l’autre, 睁一只眼, 闭一只眼 ».
Ce type de contrat avait servi de prétexte pour mettre au pas la star chinoise Fan Bingbing, voir l’Express.

Articles sur le sujet :

深圳楼市暴涨是不是经营贷惹的祸 dans le Quotidien de la Jeunesse 青年报
经营贷违规流入楼市惠企好政策为何肥了投机者 sur le site de Xinhua  新华网

29 avril 2020