Les villes chinoises sont divisées en diverses catégories reflétant leur importance et/ou leur mode de gestion. Il existe quatre villes relevant du gouvernement central 直辖市, Pékin, Shanghai, Tianjin et Chongqing. Un cercle de quinze villes comprend des cités stratégiques dont les plus hauts dirigeants sont nommés par Pékin. On les nomme villes de rang sous-provincial 副省级市, même si l’ensemble comporte des capitales de province. Le site Diyicai 第一财经 a réalisé une étude sur les prix moyens de l’immobilier des villes de ce groupe.
Prix en yuan du mètre carré ( 10 000 yuans = 1520 USD au 25/11/2020) par ville :
Shenzhen en tête
Shenzhen, sans surprise, arrive en tête avec un mètre carré à 78 722 yuans ( 12 000 USD) en octobre 2020, 1,6 fois plus élevé que la seconde ville, Xiamen, dans la province du Fujian, face à Taïwan et 7,6 fois plus que Changchun dans la province du Jilin dans le nord-est. Shenzhen a enregistré une hausse de 15,5% en glissement annuel et de 83,6% en cinq ans. Malgré les mesures prises pour enrayer l’envol des prix, le marché ne se calme pas. Il faut dire qu’il existe toute une panoplie de parades pour répondre aux mesures gouvernementales et certaines institutions financières ne manquent pas de créativité pour utiliser l’effet de levier-roi en Chine, le crédit. On peut se demander s’il existe une véritable volonté de contenir les prix de la part du gouvernement central. Des mesures sont prises, mais d’un autre côté, les vannes du crédit s’ouvrent régulièrement. Par ailleurs, le secteur de la construction et de l’immobilier rapporte beaucoup aux finances publiques, certaines municipalités en sont fort dépendantes.
L’offre et la demande sont assez déséquilibrées. Shenzhen enregistre un solde migratoire positif de 370 000 personnes alors que les nouvelles constructions atteignent en moyenne annuelle sur les trois dernières années 81 000 logements.
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Xiamen suit
Xiamen arrive après Shenzhen dans ce classement et au quatrième rang national, après Shenzhen, Pékin et Shanghai. Elle affiche le troisième PIB de sa province, le Fujian, derrière Quanzhou et Fuzhou, et figure au 33e au niveau national avec une population qui est 27e en termes de taille. En raison de ses avantages en matière d’éducation et de développement urbain, la capitale du Fujian a attiré les populations des villes voisines à haut pouvoir d’achat. Aussi, l’offre de logements ne suit pas le rythme de croissance de la population.
Canton, capitale du Guangdong et ville de premier rang, se classe troisième avec un prix moyen de 38 351 yuans, soit moins de la moitié de celui de Shenzhen, voisine dans la même province.
Carte du Fujian :
Nankin et Hangzhou, les deux capitales des provinces économiques du delta du Yangzi (Jiangsu et Zhejiang), dépassent 30 000 yuans. D’autre part, Ningbo et Qingdao, sur la côte est, se situent aux sixième et septième places avec plus de 20 000 yuans.
Carte du Zhejiang :
Division Nord-Sud
Après Qingdao, Wuhan au centre est huitième avec 19 021 yuans par mètre carré et Chengdu neuvième. Elles dépassent Jinan, la capitale du Shandong, la troisième province économique. Il est à noter que Wuhan et Chengdu présentent non seulement les niveaux de prix des logements les plus élevés du centre-ouest, mais elles contiennent aussi les deux pôles de haute technologie les plus importants de la région. Le niveau de développement industriel est la base la plus importante des prix des maisons.
Dans l’ensemble, les prix de l’immobilier de ce groupe 15 villes montrent une division nord-sud, le peloton de tête se trouve dans le sud-est alors que la queue figure dans le nord-est. La Chine du Sud est suivie par le delta du Yangzi, le Shandong et le Centre-Ouest.
Les niveaux de Changchun, 10 303 yuans par mètre carré, et Harbin, avec 10 990 yuans montrent des niveaux de prix inférieurs à de nombreuses petites et moyennes villes du Jiangsu, du Zhejiang et du Fujian.
La différence de prix des maisons entre les villes du nord et du sud est liée au développement économique de ces dernières années, en particulier au développement des industries émergentes et au flux de population, mais aussi à la structure économique et à la topographie. La région nord-est est principalement constituée de plaines, tandis que le sud, en particulier la côte sud-est du Zhejiang, du Fujian et du Guangdong, est plus montagneuse et moins plate, si bien que l’offre de nombreuses villes est limitée.
Par ailleurs, la différenciation régionale de la dynamique de l’immobilier est très évidente alors que le delta de la rivière des Perles et le celui du Yangzi progressent, le Shandong, le Nord-Est et d’autres endroits, sont en recul. Selon les données, en octobre, les prix logements Jinan ont baissé de 0,3 % et de 2,7 % en glissement annuel, à Qingdao de 0,4 % et 2,8 % sur un an, à Changchun, 0,5 % et à Harbin, de 0,4 % en glissement annuel. Le développement des nouvelles industries et la mobilité de la population ont un rôle important dans ces fluctuations.
Ces chiffres nous permettent de percevoir la dynamique de l’économie et les différences cruciales entre les régions prospères du Sud, notamment et celles du nord-est qui n’ont pas pu changer leur mode de développement, alors que le centre-ouest commencé a émergé. Vous pouvez lire les articles connexes pour mesurer les facteurs des dynamiques régionales.
Source : 15个副省级城市房价变化：深圳是长春7.6倍，4城在下跌
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25 novembre 2020
La prédominance du charbon dans le nord et le développement du nucléaire dans le sud joue sans doute aussi son rôle. La qualité de l’air n’est pas comparable entre le nord et le sud: on peut y voir un facteur objectif (parmi d’autres) pour évaluer la qualité d’un lieu de vie (et révèle l’incongruité du prix du m2 pékinois..).
Oui bien sûr, on peut y voir un facteur objectif pour évaluer la qualité de vie.
Les prix pékinois s’expliquent en partie par l’attrait de la capitale à tel point que les autorités ont dû établir des mesures pour freiner la croissance de la population et puis la faire baisser ( j’en parle ici https://forbiddencitynews.com/fr/2020/07/07/quelles-villes-attirent-le-plus-de-population-en-chine/).
La hausse de l’immobilier pékinoisaussi répond à des facteurs liés aux groupes d’intérêt et comme Pékin est aussi la capitale de la corruption, tout le monde, dans les hautes sphères, a intérêt à la hausse de l’immobilier…
Merci pour votre commentaire.