Hausse de l’immobilier à Shenzhen ? Oui, mais!

Le marché de l’immobilier coupé en deux
Alors que le marché de l’immobilier de bureaux à Shenzhen traverse une période difficile, les ventes dans l’immobilier de particulier s’envolent. Les prix en mars par rapport à février affichent la plus forte hausse au niveau national, 1,6%. Le volume de transaction de 8008 unités, qui a été multiplié par 3,8, affiche un sommet sur les deux dernières années.

Les prêts aux entreprises changent de direction
Les experts du secteur craignent que cette hausse soit alimentée par les prêts aux entreprises. D’ailleurs, plusieurs articles, notamment dans le Quotidien de la Jeunesse et sur le site de Xinhua, rapportent que les autorités bancaires de Shenzhen le 22 avril ont annoncé qu’une partie des prêts accordés aux entreprises dans le cadre du soutien à l’économie sont détournés vers le marché immobilier. En effet, les mesures prises pour venir en aide aux entreprises en pleine épidémie autorisent des prêts à des taux plus faibles (autour de 4%) que les taux immobiliers, tout en mettant un dispositif d’une baisse des intérêts de 50% avec un plafond d’un million de yuans (80 000 euros environ). Sur un prêt de trois millions de yuans, l’acheteur qui profite de ces avantages, peut bénéficier d’une baisse des intérêts de 16 000 à 11 000 yuans dans sa mensualité. Certains acheteurs, qui n’avaient pas leur propre société ont utilisé des coquilles ou des intermédiaires, qui pour 3000 à 5000 yuans, pouvaient leur fournir une société à leur nom. Les spéculateurs sont même rentrés dans la danse.


Un impact modéré ?
Les organismes gouvernementaux n’ont pas chiffré l’étendue de ces manœuvres, les articles sur le sujet jugent que les prêts aux entreprises dirigés illégalement vers le secteur immobilier ne touchent pas la majorité des biens vendus. Les analystes pensent que cet usage peu orthodoxe n’est qu’une des raisons de la hausse du marché. En effet, la ville de Shenzhen a pris des mesures trop tard pour empêcher les contrats Yin Yang* qui permettaient de payer moins de taxes et aux pratiques consistant à surévaluer un bien pour obtenir un prêt plus important. Ces procédés ont favorisé le volume de transaction.

Si cette hausse est bien réelle en cette période incertaine, elle bénéficie en partie de la redirection des prêts pour les entreprises et du manque de rigueur des autorités de contrôles dans les procédures de ventes.

* Sur un contrat de vente, on inscrit un prix de vente plus faible, qui est le prix officiel. Le service des impôts calcule les taxes à partir de ce prix officiel. Ainsi, l’acheteur, qui généralement, règle les taxes pour le vendeur, fait quelques économies. Sur un autre contrat, on inscrit le vrai prix. Ce document restera entre les mains de l’acheteur, du vendeur et de l’agent.  
Cette pratique est très répandue dans de nombreux secteurs. Les autorités laissaient faire en « ouvrant un œil et en fermant l’autre, 睁一只眼, 闭一只眼 ».
Ce type de contrat avait servi de prétexte pour mettre au pas la star chinoise Fan Bingbing, voir l’Express.

Articles sur le sujet :

深圳楼市暴涨是不是经营贷惹的祸 dans le Quotidien de la Jeunesse 青年报
经营贷违规流入楼市惠企好政策为何肥了投机者 sur le site de Xinhua  新华网

29 avril 2020

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